“融绿高价拿地背后的大数据：供需存较大缺口”

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经记者杨宠从上海强发

“我跟孙先生说，这块地的楼价不一定能拿到2.2万元/㎡，最后实际花了2万元/㎡也很意外。 》在最近的采访中，上海融创绿城投资控股有限企业(以下简称融绿)董事长王虹斌告诉《每日经济信息》记者，他们在区村购买土地的实际交易价格比预期的要低。

3月20日，当融绿以总价24亿元、地板价格0元/㎡拿下上海宝山区村镇n12-1101单元05-01住宅区时，几乎所有人都认定“面粉”是比“面包”还贵的生意。

据21世纪房地产上海地区市场研究部统计，从年到年2月，顾村板块成交新建住宅440套，7.2万平米，成交均价为2.3万元/㎡。 从单价来看，同期区村新建新建成交记录超过4万元/㎡，3万元/㎡以上的新建成交率也不到板块整体新建住宅的2成，仅为17.1%。 根据德佑地产数据，该地区顾客普遍能承受的单价目前仅为2万元/㎡，总额仅为250万元。

很明显根据区村现在的购买力，上述绿色拍摄的地块的地板价格已经接近可以承受的房价。 为了盈利，要溶解绿色就需要大幅提高售价。 对一直强调高周转的住宅企业来说，一定会成为很大的压力。 那么，融绿将通过什么改变区村地区购买力的现实呢？

融绿的想法:将周边的诉求转移到顾村/

“北侧有杨行，东侧有杨浦，西侧有普陀佛，南侧有闸北，四方将成为该项目的改善型诉求的客户来源。 ’这是王虹斌的想法。

他认为，虽然周边城市配套比较成熟，但隔桥的张庙房价已经在3.5万元/㎡左右。 所以，这个地板的价格还低于他的心理预期。

实际上，融绿希望高价取得土地也与市场氛围有关。 去年下半年楼盘脱化情况良好，上海市库存6万套左右，可供上市的楼盘非常少。 融绿今年3月开业的两个楼盘基本同日售罄，反映出市场诉求较大。

对融绿来说，敢在区村高价拿地的另一个原因是，另一个特点普陀项目香溢花城积累了大量的客户资源，从去年9月开始接手，到今年1季度，融绿通过这个项目取得了20亿元的销售额。

香溢花城距离顾村12公里，但上海北侧整体现有的未开发土地和过去两年的平均诉求存在一定差距，许多购房者不得不迁往更远的地区。

根据克瑞的数据，以香溢花城所在的普陀区为例，去年和前年全年住宅成交面积均达到四五十万平米，但2009年以来住宅类用地(包括商住综合用地)总量不足160万平米。 去年新供给45.9万平米，成交55.8万平米，今年一季度新供给3.4万平米，但成交6.8万平米。 不仅普陀普陀，而且闸北、顾村所在的宝山地区也有GDP缺口。

根据克比瑞提供的出让地块统计，今年宝山地区新供应的住宅项目(包括商业和住宅综合用地)总建筑面积预计为80万，而过去4年，宝山年成交住宅面积在120万左右。

这可能是融绿敢于在区村，以接近当地新房的平均交易价格购买土地的一个原因。 此前，在克比瑞组织的研讨会上，一些福建商品房企业投资总监督表示，目前上海拿地，不敢以目前的房价行情来衡量土地的利润空之间。 在激烈的竞争中，要得到喜欢的区划，必须在3年后才能看到。

中介数据:区村其实钱不够/

如果只依赖GDP缺口，溶解绿色以高价获取土地依然有不小的风险。 融和内部人士告诉《每日经济信息》记者，融绿获得的区村地块不仅仅针对上海收入最高的人，而是针对上海市场购买力最强的前30%的买家。

事实上，根据搜索网、克比瑞等机构提供的数据，过去一年，这30%的客户群体能够承受的购买总额最低为300万元，即使购买能力增强也不过400万元。

按照这个计算，即使融绿以3万元/平米的价格销售，也仍然存在不小的压力。 更何况根据绿城一般的建筑开发价格、税金、财务费用等，3万元/平米基本定为赤字，所以融和对项目收益不抱很高的期望。 据上述内部人士介绍，企业此后的平均毛利润水平应该和现在大致相同。 据融创介绍，通常项目预期的平均毛利润水平应该在30%左右。

这意味着区村项目必须至少在4万元/㎡以上销售，才能实现绿色化的预期项目利润。 但是，以区村现在的购买力，能接受这样高的房价涨幅吗？

中介的数据也许能提供越来越多的支持。 根据21世纪房地产的数据，区村地区的住宅成交单价不高，但却是上海住宅费用能力较高的地区。 从年到今年2月，区村板块新房市场成交别墅205套，占板块整体新房成交量的46.6%。 同期板块内总额500万元以上的改善住宅成交率为168套，约占板块内新建住宅整体成交量的4成。

目前该地块周围有别墅区，质量房源高，单价2.6万元/㎡，比周边普通房源成交单价高3000~5000元。

综合德佑地产、中原地产、21世纪房地产等提供的资料，融绿在上述地区面临的更大挑战是如何与当地完成的二手房拉开质量差距。 据了解，当地高质量的二手房大多为精装房，且车位比通常达到1比1，在面积附属方面，这些楼盘通常至少有8~10㎡的面积附属。

住宅企业投资:需要越来越多的数据调查/

21世纪房地产上海锐丰顾村广播路支行行长郑飞霞介绍说，顾村板块的教育资源通常没有特别的名校。 将来，如果溶化绿色，引入相当的教育资源，使周边的房子成为学区的房间，价格将大幅上涨。 其他生活配套方面，虽然有卜蜂莲、世纪联华这样的大型超市，但整体配套略有不足。 德祐地产、中原地产等房屋中介的研究机构也持同样观点，认为教育资源会影响当地的购房诉求和价格取向。

事实上，引进教育资源正是溶解绿色的目前最强的特征。 后者在唐镇和香溢花城等项目引进了知名学校，吸引了许多地区的买家。 包括绿色城市有机食品供应、医疗体检在内的校园服务在业界原本就享有很好的声誉。

但是，凭借这样的竞争特点，是否想改变高级顾客的别墅·自己家的倾向，购买更高的单价、绿意盎然的高层公寓，仍然不明确。

融绿色经验反映了房地产领域当前大数据收集与管理的紧迫性。 此前，包括世茂在内的快速开发商曾提出，能否利用互联网在拿地前充分了解客户诉求，帮助公司做出投资土地的决定和评估。 但是，对开发者来说，目前互联网和各机构提供的个别新闻仍然非常有限，不足以让开发者有效地全面估算风险和收益。

另一方面，克瑞新闻集团副总裁丹丹表示，房地产领域最大的难点是无法了解潜在供给的具体上市时间和供应量，制定比较的定价和销售战略，给开发商的投资决策带来很大风险。

在中房信召开的一季度房地产金融会议上，银河证券首席房地产领域拆师赵强也介绍说，任何一家房地产大公司都没能进行大数据调查，因此在庞大的3、4线城市买下了土地，但不得不因赤字而撤出。 对开发商来说，建立能够找到越来越多数据的大范围房地产大数据平台，是未来企业持续盈利和降低投资风险的关键。

来源：经济之窗