“深圳首宗农地入市或年底挂牌 工业用地破冰”

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经记者叶燕婷从深圳出发

作为新型城市化的基石之一，集体土地所有制改革备受十八届三中全会关注，深圳今年年初经国土部特批的“允许农村土地入市”政策也即将落实。

今年年底，深圳宝安区福永街道凤凰社区有望正式挂牌出让，这将是深圳原农村集体工业用地市场流通的首次试点。 《每日经济信息》记者从福永街道办公室相关负责人获悉，去年年底，深圳方格集团开始与凤凰社区负责人合作，以村民和土地的形式进入公司，获得可持续的红利收入。

业界普遍指出，农地准入与现行《土地管理法》框架冲突，农民只拥有农村土地的开采权，也没有转让权，消除这一法律障碍成为农地准入的前提条件。

探索可持续发展的盈利模式

资料显示，入市土地位于深圳宝安区福永街道凤凰社区，参观深圳机场和广深一级公路，占地14568平方米，长期闲置。 这些负责人表示，村民普遍期待着这片土地上市，但目前村子里仍在探索可持续的长期盈利模式。 “如果简单地租赁或出售土地，对村民来说是没有成本的。 ”

《每日经济信息》记者从深圳福永街道办公室获悉，从去年年底开始，深圳方格集团与凤凰城社区相关负责人进行了多次信息沟通。 以该电子产品为主要业务的企业本身也是凤凰社区的公司，目前业务发展更为迅速，因此需要土地扩张。 村民们一次也没有卖掉土地，而是以土地入股的形式与企业股份进行交换，拥有土地的集团和企业双方都打算成立新的企业。

“通过这样的方法，村民可以获得长期稳定的收益，从而使收益最大化。 现在已经得到了政府的批准。 如果顺利的话，今年年底就可以进行定向招募了。 ”福永街道办事处相关负责人向记者介绍。

据《羊城晚报》报道，此次凤凰社区农地准入盈利模式为:市国土基金和农村集体经济组织以7:3的比例分配收益，同时后者持有总建筑面积20%的房产。

关于收益分配细节，记者多次致电深圳市规划和国土资源委员会、凤凰城社区相关负责人，在发出新闻电话前无人接听。

工业用地的先行试验水

事实上，这次试水在今年年初就很明显了。 1月18日，深圳市规土委、经信委、住建局联合发布的《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业结构转换与高度化的意见》及其6个配套文件(以下简称“1+6文件”)中，原农村集体经

根据我国现行《土地管理法》，农村集体土地仅限于农用或自用，不得转让给非农民主体用于非农建设。 特别是宅基地的移动更是如此。

《1+6文件》的规则突破了这一限制，文件中规定:“原农村集体经济组织继承单位在清理土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的整理、补偿和拆迁后，可以申请挂牌办法公开(转用)土地开采权。”

根据该文件，符合条件的农村集体工业用地以挂牌方式公开转让的，收益方法有两种。 一是收入收益的50%纳入市国土基金，50%由原农村集体经济组织继承。 另一个是收入收益的70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继承公司，可以持有总建筑面积20%以下的房地产用于产业补助。

据《华夏时报》报道，此次，受众没有直接获得更大的“小产权房”，而是选择了从工业用地着手。 深圳市规土委有关人士表示，考虑先从工业用地开始试点，各方阻力小，工业用地开放是为了快速发展经济、快速发展产业，政府可以将其遏制。 另一方面，商住用地利润多而杂，一旦开放，各种炒作的资金就会蜂拥而至。

目前，深圳土地改革试点用水，但对农田入市仍有诸多限制，涉及更大范围利益的宅基地和农村集体商住用地仍处于冷冻阶段。 对此，业内人士表示，如果这类工业用地成功投放农田市场，今后相关经验将扩展到公共设施用地、商住用地，甚至连片现有空地和建筑(非法或不违法建筑)用地。

来源：经济之窗