“迪士尼落沪 周边房价涨它个三五年？”

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经过记者杨亚邦从上海[/BR/] /BR// h// BR// h// h// h// BR// h///h///h// /。

在迪士尼宣布落户上海当天的土地拍卖中，迪士尼规划了选址附近的两块土地，拍摄了14000元/平方米以上的地板价格。 仅4天后，具有迪斯尼乐园概念的上海南汇楼盘艺泰安邦的价格就从9000元/平方米上涨到12500元/平方米。 楼盘进一步暂停销售，捂盘等待涨价。 为了和迪士尼有关系，距离迪士尼企划几公里甚至几十公里的楼盘也提出了“迪士尼旁边”的概念。

迪士尼真的这么有神通力吗？ 此次房地产周刊重新召开了“房地产峰会”栏目，就迪士尼乐园与上海房价的关系展开讨论。 今后，本栏目将比较各时期楼市的热门话题，邀请领域专家进行深入分析，为网民提供参考。

迪士尼来了，周边的房子和整个上海的房子会更贵吗？ 迪士尼能辐射多大的面积呢？ 迪士尼附近有什么类型的产品预计发展最快？

对比这一系列问题，这次“房地产峰会”是在上海迪士尼规划选址周边拥有最多土地储备，被誉为迪士尼“地王之王”的中华公司的 10多年的大华锦绣华城策划总监陈可，第一太平戴维斯上海企业董事长刘

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nbd :迪士尼乐园对周边哪个范围的楼市有影响？

陈可:不能直接影响楼市。 也许也不能直接影响当地的房地产市场。

刘德杨:影响整个浦东板块，可以带动浦东交通、酒店、高质量住宅的开发和建设。 迪斯尼乐园将促进当地旅游业的进一步快速发展，引发新的住房诉求。 戴正芳:可以影响半径5-8公里范围内的楼市。

nbd :在地铁、高架道路、高速公路等现代交通设施的辅助下，影响范围有可能进一步扩大吗？

陈可:迪士尼将推进当地城市化建设，增加市政府对当地城市建设的投资，加快轨道交通、道路交通、商业补助等城市功能组合。 像世博会一样，自身的建设只需要300亿元，为此上海市政府在城市建设上的总投资达到了3000亿元。 但这种投入对房地产市场的影响是间接的，不是直接的。

刘德杨:迪士尼可以迅速发展上海乃至整个长江三角洲的旅游产业。 有了迪士尼，人们在上海、杭州等周边城市的停留时间可能会从原来的1、2天延长到3、4天。 但是，迪士尼对房地产市场的影响可能仅限于游乐园周边。 戴正芳:迪士尼可以影响更大范围的房地产市场。 / BR// h// BR// h /话题2/BR// h// BR// h//如果房价上涨，会是泡沫吗？

nbd :这个地区未来楼市的走势会怎么样？

陈可:当地土地的价值会上升，但房价的涨幅取决于项目本身。

刘德杨:零售业、酒店业、房价都是为迪士尼乐园拉动的。

戴正芳:酒店和商店等商业设施的价格直接由迪士尼乐园的建设拉动。

nbd :迪士尼落在上海短短几天后，当地房价上涨了近40%。 这是泡沫吗？

陈可:迪士尼项目加快了当地城市建设和商业的快速发展，使地区内的住宅更适合居住，房价的波动反映了这几个。 刘德杨:不一定是泡沫。 由于道路、配套不断建设，人们对房价的预期上升，目前的涨价是当地房价预期发生变化的结果。 戴正芳:这反映了一种趋势。 四五年后，乐园附近的房子会比现在高很多。 当时，上海将举办世博会的消息也使得展区周边的房价上涨到了每平方米8000~9000元。 当时被认为是虚高，但现在这些地区的房价超过了每平方米18000元。 / BR// HR// BR// HR /话题三浦东将军将登上上海楼市？

nbd :迪士尼乐园所在的浦东，会成为领导上海楼市的新核心吗？ 浦东的房价过浦西吗？ 陈可:可能性很低。 比起迪斯尼乐园，国际金融中心的建设对浦东的影响更大，可以带来越来越多高质量顾客的诉求。 将来，上海房价高的区域将是包括浦东和浦西在内的金融中心周边的住宅。

刘德杨:乐园可以带动浦东高质量住宅的诉求量，但仅限于人们对地理位置的固有观念，浦东并不会改变所有人的想法。 戴正芳:浦东是否会成为新核心，取决于供应量。 从乐园目前的土地供应状况来看，该地区暂时不会成为拉动成交量的新核心。 另外，当地城市的面貌改变需要时间，价格非常高，难以成为占领区域。 浦西在上海楼市的地位，浦东依然不可动摇。 / BR// h// BR// h /话题4/BR// h// BR// h// BR// BR// BR///h /什么产品值得投资

nbd :在迪士尼附近，有哪些产品值得开发、投资？ 陈可:商店。 乐园改变当地的商业环境，产生更高的商业价值。

刘德杨:休闲别墅、酒店、零售房地产是获得价值提升的重要机会，可以在当地开发、投资的具有特色的房地产。

戴正芳:与住宅相比，当地酒店、商用房地产有非常迅速的发展潜力，投资收益也非常高。 不仅上述商业类型的不动产，小户型住宅也突出于当地异军突起。 但是中华公司制定了这个地区的土地计划，不会因为迪士尼而改变。 南六公路的项目将于年末上市，成为独栋式别墅社区。 / br// h// br// h /话题5在/ br// h// br// h// h /周边发生了“购买地热”

nbd :在迪士尼周边拥有土地的房地产公司，容易受到资本市场的欢迎吗？ 在迪士尼周边买土地会成为风潮吗？

陈可:这个地区现在的土地价值不太大，现在越来越多的概念正在被炒作。 这个区域是上海的远郊，迪斯尼乐园会改变当地的城市形态，但目前那里的土地价格似乎炒的成分太高了。

刘德杨:迪士尼乐园的建设将改变当地的交通、人口、交通等，提高开发价值，未来的土地也将因此而变得更有价值。

戴正芳:不会刻意在迪士尼附近买土地，也不会不在意价格而把土地买得很贵。 象屿置业以前以超过11.9亿元的总额、14000元/平方米的价格在当地拿地，如果算价格的话，可能卖23000~25000元/平方米就能盈利。 象屿置业拿地的部分原因是为了上市，但中华公司不会这样做。 / BR// HR// BR// HR//实地访问香港迪士尼周边有住宅[/BR// HR/] 访问了香港迪斯尼乐园，考察了香港和上海两个迪斯尼乐园的异同，调查了迪斯尼乐园能否带动周边楼市的快速发展。

和上海迪士尼乐园项目一样，香港迪士尼乐园所在的新界大屿山竹篙湾也远离市区，从香港岛坐巴士需要一个半小时。 即使坐地铁，也要换乘三条地铁线，大约一个小时就到了。 在乐园周边三四公里范围内，首要的是集装箱码头，没有住宅和城市市政配套设施，商业设施很少见到。

据香港导游介绍，从香港迪士尼乐园到最近的酒店，往返可能需要1个多小时。 因此，大部分游客只能在迪斯尼乐园内购物。 乐园的商品价格大多很高，一个便当要40港币，矿泉水等饮料要20港币以上，米老鼠等纪念商品的价格也在100港币左右。

但从目前为止上海市规划部门公布的迪士尼意向用地来看，上海迪士尼乐园离城市商业中心不远。 如上海迪士尼乐园和香港迪士尼乐园，门票允许当天营业时间段出入乐园，如果没有次数限制，游客可以在附近3公里左右的川沙镇用餐。

川沙是上海郊区的城市商业中心，所以当地的商业配套在迪士尼乐园落户之前就很发达，游客购物和住宿很容易就满足了。 显然，上海迪士尼可以带动当地商业和酒店业的快速发展，刺激市场对酒店、商店等类型房地产的诉求。 客流大量涌入迪士尼附近后，必然会带动当地的就业诉求，进一步刺激住房诉求。

迪士尼落户上海不久，第一太平戴维斯发现与上海迪士尼的专项研究相比，酒店业受益最多。 其理由是，上海迪士尼乐园建成后，旅游产业将大力发展，来上海的游客的住宿诉求将大幅增加。 因为这个迪士尼所在的地区和全市的酒店都会因此而受益。 考虑到迪士尼的用户群很广，预计各种酒店(从快捷酒店到五星级酒店)的住宿诉求将会增长。 香港迪士尼乐园和香港迪士尼乐园一样，可能包括一家以上的酒店。 以香港为参考，上海迪士尼项目致力于为家庭游客提供度假服务。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-59604220上海: 021-61283003

来源：经济之窗