“香港房价高烧不退”

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□本报记者黄颖颖

“购房者印花税”措施出台两个多月来，香港楼市成交量暂时下降了七成。 不过，最近香港的房价水平和商铺租金持续上涨，首要原因是土地供应不足，难以满足新住宅数量旺盛的诉求。

16日，香港特区行政长官梁振英发表施政报告，有关房屋和土地供应政策的部分超过40个段落，成为报告的要点。 “找地”、增加供给已成为香港政府下一步处理问题的大方向。 香港业内人士表示，香港政府已经采取措施增加市场供应，但解决矛盾尚需时日。 如果未来房价继续大幅上涨，香港政府对楼市的控制力度将会加强或加强。

楼市近期快速回暖行业预计全年表现良好

1月14日下午3点半，香港美丽的华百货公司，是住宅销售项目“元朗尚悦”的卖场所在地，尽管上班时间，但购买者人数不少。 中国证券新闻记者在现场看到许多说广东话的买家在向中介咨询，一些说普通话的买家在咨询。

到了晚上7点半，在美丽的华百货商店前，人们的头一跳。 和下午的不同是，房地产中介满手，中国证券新闻记者在这里站了大约15分钟，中介没来打招呼。 柜台入口前不仅排起了长队，美丽的华商外面的露天空地上也挤满了人，许多买家都在匆忙地向中介咨询。

年10月26日，香港政府出台了两份“买家印花税”的辛辣招募，遏制了大楼的炒面。 当时新政的威力很快就生效了，香港的房屋交易量迅速下降，比一时高峰期下跌了70%。 迄今为止上涨的房价似乎得到了抑制，反映香港房价水平的中原城市领先指数曾一度连续三周下跌。

但是，最近楼市出现了新的变化，改变了香港房地产行业的悲观情绪。 香港中原地产创始人施永青表示，如果实施“买方印花税”措施，楼市竞标将受到抑制，全年楼市业绩肯定赶不上上年。 但是，最近与中原一线同事接触后，他们意识到对楼市的前景普遍乐观。 他们大多认为，政府的政策只能恢复投票，但不能逆转楼市价格上涨的势头。 ”。从近期中原城市领先指数的表现来看，在去年11月连续3周下跌后，连续4周上涨，最新数据为115.6个百分点，比历史高位仅差1.21个百分点。

在商业地产方面，高纬全球发布的报告显示，香港铜锣湾租金已升至每年每平方米23670美元。 这意味着铜锣湾已经超过纽约第五大道，成为世界上最贵的购物区。 的中心商业区，如铜锣湾和尖沙咀的商铺租金预计上涨10%-15%；非核心商业区将继续上涨5%-10%。 此外，年11月、12月香港商铺成交总量突破100亿港币，超过同期住宅交易金额。

值得注意的是，对于年楼市的走势，香港业内人士普遍感到乐观。 戴德梁行香港董事总经理陶汝鸿认为，香港经济基调依然良好，目前购房者已经是长线投资者和个人购房者，总体来说，今年房价走势依然乐观。 预计今年中小住宅的房价将上涨5%至10%，豪宅价格预计将持平，最多上涨5%。 即使政府采取了新的措施，房价也会稳定，还会继续上升。

游资涌港热衷炒房，供需矛盾日益加剧

在热钱涌港的背景下，房地产投资仍是有利渠道。 根据imf (国际货币基金组织[微博]的最新研究报告，qe3后国际游资大量流入香港是近期房价上涨的一大因素。 事实上，从商业地产的情况来看，被新政规制而暂时退保的热钱有转战商家等不受监管行业的迹象。

香港置业的经纪人向中国证券新闻记者算账。 “据元朗尚悦项目介绍，目前银行利率为2%，但按周边楼宇租金计算，收益率为4%左右。 这样的话，从租金来看，运营商也很划算。 ”

中原地产报告显示，在热钱流入和低息环境下，香港工商店、豪宅、新房市场的买卖金额预计将进一步创新高，个人住房租金和售价全年上涨18%。 资金长时间停靠香港，是楼市向上的基础。

一方面企业的住宅诉求很高，另一方面库存短期内很难满足诉求。 施永青认为，政府的辣手上市后，上市盘全面减少，即使继续放盘，如果销售意味不强，成本也不会下降。 在供应不足的情况下，购房者在成本上不得不妥协，房价非但没有下降，反而迅速反弹。 施永青表示，香港楼市库存过少，一直以来政府的调控只是抑制诉求，没有增加供给，从某种意义上来说二手房的供给也受到了制约。

这种供需矛盾的状况短期内难以改变。 美联储房地产首席拆房师刘嘉辉提供了个人住房、公屋等综合统计数据，预计2019年至2019年住房供应量将达到31.3万套，2004年至2003年增长30%，但比1996年至2003年水平低40%左右

政府在2002年开始减少土地供应，不再积极拍卖土地，过去几年香港的土地供应一直处于较低水平，例如过去两年的土地供应量比2000年前低50%左右。 根据香港政府的数据，过去5年，平均每年私营部门的落成量只有9800个，租赁公屋约1500个，住宅为零。 换言之，在过去的五年中，民营企业每年只有约24800个建设量。 去年，个人住宅单位空的安装率为4%，是15年来的新低。 英国皇家特许测量师学会香港分会主席关健说，房价暴涨和商业楼宇供应不足反映出香港急需稳定长期的土地供应。 长远来说，香港肯定有越来越多的土地需要应付人口增长。

多策并举提高宅基地供需平衡短期内难以改变

事实上，香港政府认识到供应不足对楼市的负面影响。 16日，梁振英发表任内首份施政报告，其中关于房屋和土地供应政策的部分超过40个段落。

施政报告指出，土地短缺严重阻碍了社会经济的快速发展，扼杀了许多创业和快速事业发展的机会。 但是，如果你展开地图，就会发现除了郊野公园和高保育价值地带以外，香港还有很多未开发的土地，还有很多填海的地方。

报告指出，住房政策的目标是帮助基层市民“上楼”，满足基本的住房诉求。 根据市民的负担能力和条件，选择安居之所，在鼓励自建房的出租屋上，提供有帮助的自建房，建设职业生涯阶梯； 在保持个体楼市健康平稳快速发展、供给紧张的情况下，优先照顾香港永久居民的需求。

梁振英说，经过各部门的努力，政府掌握的土地——从年度开始五年内可以建设约7.5万的新居屋单位——从年度开始四年内可以建设约1.7万的新居屋单位。 的新居屋单位预计明年可以预售。 在个人住宅市场方面，预计今后3至4年，新建住宅市场可提供67000个单位。

根据报告书提出的多项措施，短期、中期可作为住宅用途提供的土地300公顷，预计可建设约12.87万个住宅单位。 此外，香港政府将尽快推进新界东北新快速发展区、洪水桥新快速发展区、新界北部地区和大屿山的快速发展、在维多利亚港以外的适度填海、岩洞和地下空之间的快速发展等，并计划长远的土地供应。

尽管如此，由于过去两年的施工量不足，近两年楼市供应难以快速增长。 香港房地产业内人士预测，市场供给明显增长最快需要3-4年，最晚需要5-6年。 香港南丰集团董事蔡宏兴评价说，供需平衡短期内难以明显改善，但由于建筑价格上涨，香港房价今年下跌的机会很小，全年房价稳步上涨的概率很高。

香港立法会议员谢伟铨指出，整体来看，楼市调控政策的实施力度较好，但如果未来房价持续大幅上涨，香港政府的调控力度将会加强。

来源：经济之窗