“钱江水利正式启动剥离地产业务 旗下房企隐现土地闲置风险”

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经过记者徐杰从浙江临安出发

尝试水务、房地产、创投的钱江水利( 600283，sh )日前正式开始了房地产剥离业务。

浙江产权交易所近日在转让公告中表示，浙江钱江水利置业投资有限企业(以下简称钱江水利置业) 51%的股权转让将于2月19日以公开竞价进行，转让价1万元，转让方为钱江水利。 记者表示，如果此次转让成功，钱江水利的房地产业务将正式剥离。

上周五( 2月14日，钱江水利董秘熊莉威向《每日经济信息》记者证实，如上转让钱江水利运营商投资企业控制权，剥离房地产业务，是企业进一步壮大主业的战略。

万元纸币水利业

根据上述转让公告，受转让标的钱江水利委托，2月19日，浙江产权交易所对钱江水利业51%的股权设定公开竞价，标价1万元。

记者了解到，转让的钱江水利事业成立于2002年8月，系钱江水利及其旗下舟山市自来水有限企业于2002年共同投资设立，前者占其股份的95%，变更股份后，股东为钱江水利、钱塘房地产集团有限企业和三峡水利( 600116、sh )、三峡水利

关于钱江水利业的现状，转让公告称，企业旗下有浙江锦天房地产开发有限企业、杭州锦天房地产管理有限企业、杭州泛景苗木种植有限企业三个子企业。 其中，浙江锦天房地产开发有限企业负责开发位于临安市的“麒麟山庄”项目； 杭州锦天物业管理有限企业为“麒麟山庄”项目提供物业管理服务的杭州泛景苗木种植有限企业尚未运营。

针对此次转让，钱江水利在公告中表示，目的是进一步促进企业快速发展，做大水务本职工作，收回资金，降低企业资产负债率和担保风险。

关于钱水利业的经营状况，最近以坤元资产判断有限企业，结果显示，年1月至10月企业营业收入139.35万元，营业利润-5183.98万元，净利润-5063.44万元，资产共计8.47亿元，负债9.83亿元

根据上述判断报告，企业资产账面价值5.19亿元，判断价值3.48亿元，账面负债3.52亿元，判断负债3.52亿元，账面净资产1.67亿元，目前判断的净资产为-538.40万元。 其中涉及的转让标的对应判断值为-274.59万元。

另外，钱江水利事业与钱江水利存在许多相关债务和担保。 根据钱江水利年1月19日发布的公告，截至挂牌期满日，钱江水利将征收江水利置业债权约4亿3000万元，钱江水利将为钱江水利置业及其子公司对外借款提供担保本金约5亿1700万元。

因此，钱江水利在转让公告中表示，受让方将于年12月31日前替代钱江水利置业偿还钱江水利债权4.3亿元，首付不得低于1亿元。 截至今年6月30日，累计偿还钱江水利债权款项不得低于2.65亿元。 另外，约定在钱江水利置业及其子公司各项债务偿还期限届满前，偿还相关债务的本息，解除钱江水利的担保责任。

高溢价收购亏损住宅企业

值得一提的是，钱江水利业投资企业目前负债累累，注定被抛弃，但迄今为止这家企业在收购其他房地产企业方面尤为“富有”。

钱江水利公告称，钱江水利投资置业企业于年2月25日签订《股权转让协议书》，以1亿元的价格收购自然人郑燕明所有锦天房地产企业36%的股权。

根据《每日经济信息》记者了解到的工商登记资料，锦天房地产企业成立于2003年2月，当时的钱江水电控股有限企业(钱江水利置业的前身)为33%，郑燕明为34.5%，剩下的股份由其他自然人持有，经过数次增资扩大了股份 其中天泓投资是郑燕明一家投资公司，如果此次收购完成，钱江水利业对锦天地产企业的持股比例将上升至99%。

但根据当时的鉴定报告，锦天地产企业2008年、2009年、年10月31日(判断基准日)的净利润分别为-1373万元、-2656万元、-951万元。 除去连续3年的亏损，锦天房地产企业2009年和年10月31日的净资产分别为-1808万元和-2050万元。 坤元资产判断有限企业发行的判断报告显示，钱江水利事业向郑燕明收购的价格比锦天地产企业的净资产上涨了1836%。

另外，从年4月开始，房地产市场遭遇了长期的调控。 但是，在锦天房地产企业业绩明显好转、房地产调控日益严格的背景下，钱江水利业投资企业反而以1亿元的高价收购了上述郑燕明手中的股份。 很多投资者对其逻辑感到怀疑。

对此，钱江水利董秘熊莉威向记者表示，企业一直看好房地产领域，希望搞好房地产业务，但对于与郑燕明的收购价格，熊莉威根据当时的判断结果而定。 根据钱水利公告，此次委员会推测资产主要是房地产类库存，资产基础法主要使用静态假设开发法。 即在判断基准日时，假设企业完成开发后，按当前市值和后续开发价格扣除税费、利息、利润以获取其价值。

顺便说一下，记者在现场采访时发现，麒麟山庄旁边有一个叫“岛”的同一别墅的项目。 销售人员表示，该项目是从麒麟山庄项目中分离出来的，目前的负责人是郑燕明。 至今不知道这里面是否有别的蹊跷。

土地嫌疑涉及闲置风险

值得注意的是，该房地产项目目前已进入公开竞争报名阶段，但不可避免的是部分土地多年来的未开发问题。

根据上述浙江产权交易所出让公告，麒麟山庄计划分三期开发，目前正在开发的一期占地9万多平方米，未开发土地21万多平方米。 项目现场销售人员介绍，整个项目分为东西区和西区，其中东区别墅项目于2002年前后获得土地，西区为其后获得土地。

《每日经济信息》记者进一步从浙江省临安市国土资源局获悉，麒麟山庄2006年获80多亩，2007年137.58亩，2008年69.34亩，年获69.43亩。 土地都是分期获得的，性质都是住宅居住用地，土地证已经处理了，但从现场看，这些土地已经得到了

面对这些问题，钱江水利董秘熊莉威表示，麒麟山庄的土地全部是分割获得的，由于计划等原因开发滞后，但没有闲置问题。 但是，上述麒麟山庄项目涉及的土地，最晚一期的土地也是在三年间获得的。

根据国土资源部的相关规定，国有建设用地的开采权人超过国有建设用地的开采权有偿采用合同或者制作决定书约定的开工日期满一年仍未着手开发的国有建设用地或者开发建设用地面积不足应当开工建设用地总面积的1/3， 或者投资额不足总投资额的25%，中止开发建设满一年的，均可认定为闲置土地，闲置时间以合同约定的开工日期为起点。 住宅企业未按照约定开发土地一年以上或者开发投资强度不足中止开发一年以上的，按土地出让价的20%征收土地闲置费用。 另外，土地空置费用不得列入生产价格，但土地闲置2年以上的，无偿回收。

关于上述土地是否涉及闲置问题，浙江省临安市国土资源局土地利用科负责人王立坚向记者表示，合同必须在移交土地一年后开工，两年未动工即可收回聘用权。 上述土地出让合同比较早，本人当时没有调到该部门，需要进一步了解。

来源：经济之窗